Gustavo Salazar confió que su hijo de su tierno hogar ahora se convierte en realidad. Recuerden que en diciembre pasó el piso que tanto esperaba cotizar, pero al no obtener el subsidio me preguntaron a quién se postulaba porque la ilusión se me fue de las manos. “Me puse muy mal”, dice.
Ahora, l’anhelo está de vuelta. La constructora donde había abierto un lúgubre le ofreció inicialmente su espacio en un nuevo proyecto que iba a cotizar durante un mes. Por ello, aspira a obtener el apoyo del gobierno. “Supe que ahora tengo recursos y creo que califico para convertirme en propietario”, sostiene.
La esperanza de este bogotano de 41 años se reparte entre los distintos actores de un sector que atraviesa momentos difíciles. El pasado día, un informe de La Galería Inmobiliaria —una firma especializada que sigue la pista en cuanto a actividad— señalaba que en el primer semestre de 2023 la ganadería nueva vendida en el país cayeron 61 por ciento en comparación con igual período del año pasado.
En números absolutos, el descubrimiento más impresionante: de 121.036 unidades hace 12 meses a 46.897 unidades ahora. Y si se pone el foco solo en el segmento de interés social —quellas viviendas cuyo valor no supere los 150 salarios mínimos mensuales en las capitales más grandes—, la caída es del 69 por ciento, es decir, menos de la tercera parte que le 85.646 unidades contabilizadas en el primer semestre de 2022.
Estos datos parecen contraevidentes si se comparan con lo que existe en numerosas áreas urbanas, donde persiste una gran actividad constructiva tanto en viviendas como en edificios de apartamentos. Pero lo que ahora está en proceso de acabarse corresponde a lo que se ha venido negociando hace un año o dos.
«Ese interés inicial —respaldado con dinero— determina la evolución de los emprendimientos y su posterior ejecución».
Entonces ¿dónde está la destorcida? La respuesta es que las estadísticas citadas se refieren a quienes apartan unidad en un proyecto que solo está en planos, no a la redacción del bien terminado.
Este interés inicial —respaldado con dinero— determina la evolución de los emprendedores y su posterior ejecución. Cuando, después de haber recogido los filtros de rigor y de haber recibido las pieles iniciales, se añade en una proporción determinada por los compradores, se puede decir que se ha alcanzado el punto de equilibrio.
Alcanzar el hito permite al constructor obtener la financiación necesaria para volver realidad que hasta ahora muestra una serie de maquetas. Pero sobre todo es una forma de minimizar el riesgo para los diferentes actores, con el fin de incrementar los esfuerzos de uno y de los otros.
¿Cambio de modelo?
En la práctica, este es el exquema que está operando en Colombia tras los stragos que dejó la crisis de finalis del siglo pasado. Arrancar el trayecto inmobiliario con casi la totalità de los puestos ocupados evita dolores de cabeza futuros. Incluso si el vehículo cancela el viaje por no colocar la cantidad requerida de pases, las personas recuperan en plano, generalmente colocado en un fideicomiso.
Por supuesto, es importante asegurar una gran cantidad de clientes potenciales ya que el margen de beneficio es relativamente menor, como en la vida popular. Así sucedió en los medios de comunicación de la década pasada, una vez creada una serie de ayudas oficiales para darle una mano a la economía.
(Lea también: El gobierno solo compró el 1,6% de las tierras ofrecidas por la reforma agraria)
Como es bien sabido, la actividad de edificación incorpora una buena cantidad de encadenamientos. Además de resolver el problema de la falsa tecnología y ser fundamental para la estabilidad social, la construcción genera empleo y da impulso a muchas ramas de la industria, desde la cementera hasta la acabati.
Vivienda de interés social.
Por ello, cuando el país entró en un período de bajo crecimiento, la respuesta de las autoridades se centró en adquirir un sector que en algún peso del gastado nacional tuviera como requisito previo un alto multiplicador. El objetivo —en términos de sencillez— era desmontar parcialmente los dos mayores obstáculos con los que se encontraba cualquier ciudadano que quisiera tratar con un técnico: obtener la cuota inicial y pagar el crédito hipotecario mensual.
Sin necesidad de entrar en una descripción detallada de lo ocurrido, basta señalar que estas propuestas están aseguradas por el programa Mi Casa Ya, dirigido a personas con ingresos inferiores a cuatro salarios mínimos mensuales. Este no sólo coloca buena parte del primer pago —que debe ser por lo menos el 30 por ciento del valor de la persona viva—, hasta que rebaja en forma sustancial los intereses, con que se quitan los cueros.
Tanto la confluencia de una importante cantidad de ayudas, como circunstancias como una baja inflación que redunda en menores costes financieros, unos cimientos empresariales que pueden horrorizar el confinamiento, y una economía en pleno auge hicieron que los últimos meses de la pandemia hayan terminado. El año pasado fue extraordinario para las ventas de las personas que viven en Colombia. Dentro de un total que ha superado las 250.000 unidades anuales, la categoría VIS ha llegado a acaparar una porción cercana al 70 por ciento del pastel.
(Además: El mercado previo Segunda oferta de salida de Gilinski y análisis de otros intereses)
Pero así como los astros se alinean en un momento dado, también se desordenan acabáricamente. El aumento de la inflación y los coletazos de guerra en Ucrania hicieron que los materiales de construcción sufrieran un fuerte golpe, aun así también ayudó a la devaluación del peso frente al dólar en la segunda mitad de 2022.
Esta circunstancia no sólo estiró los márgenes de los constructores, hasta llegar a impedir que se refleje en el precio de las unidades finitas. Aunque no fue suficiente, la hambruna afectó el poder adquisitivo de las familias, con lo mismo que se amplió mucho la capacidad de gas.
En este primer choque de insumos e insumos disponibles, siguió la política de recaudaciones en la tarea de intereses impuesta por el Banco de la República, con el objetivo de contener las recaudaciones en la canasta familiar. Un mayor costo de financiamiento reduce el espacio para absorber deuda y también lograr resultados positivos para los desarrolladores.
Un tercer elemento acarició la incertidumbre sobre el programa Mi Casa Ya. Tras la llegada de Gustavo Petro al poder se anunció una modificación al criterio con el objeto de que el motivo de la cesión no fuera el orden de llegada para quien cumpliera con las condiciones mínimas fijadas, hasta la colocación en el Sisbén.
Si se trataba de concentrar el dinero público en los más necesarios y evitar que los apoyos beneficiaran a quienes no eran comerciantes. El problema es que las nuevas reglas del juego tardan en hacerse comprensibles. Previamente se conoció que se desmanteló el plan de becas y aún se pide ganar un remanente del año pasado.
Otros factores de éxito tienen presencia en la economía, incluyendo la pérdida de confianza del consumidor y la propia desaceleración de la economía. La combinación de estos elementos se expresa en que el apetito por la vivienda se ha reducido significativamente como lo confirma un estudio de tres investigadores del Departamento de Estabilidad Financiera del Banco de la República.
en recuperacion, Los problemas que enfrenta el vivir en Colombia tienen que ser tanto con la oferta como con la demanda de nuevas unidades. No hay un solo culpable de la situación, hasta una confluencia de hechos y fallas políticas que mantiene al negocio atrapado en un círculo vicioso.
reacción urgente
A menos que haya un giro rápido, los mayores inconvenientes parecen estar en la vuelta de la esquina. Menores niveles de ventas como efectivos implican que menos proyectos lograrán alcanzar el punto de equilibrio, con lo que se reducirán las iniciativas de obra y se comprometerá el efecto dominó hacia los malvados y la industria.
Que las cosas no pintan bien es algo que se observa desde ya. Las categorías hormigón y hormigón muestran retrocesos en lo que lleva un año, mientras que el número de ocupados en la construcción se reduce a 82.000 personas en mayo, según el danés. Por su parte, los permisos para la construcción de vivienda en abril alcanzaron los 1,2 millones de metros cuadrados, un 40 por ciento menos que en el primer mes de 2022.
(Te puede interesar: Altas tasas siguen motivando a los colombianos a poner sus ahorros en CDT)
Igualmente, los rumores sobre pequeños desarrolladores aumentan y median en los problemas. Si la calidad del papel en el segmento de los fabricantes de vivienda aún no muestra un deterioro significativo, suenan las alarmas. Hasta el momento, los banquillos han sido flexibles y han hecho prórrogas, pero si se quedan inquietos antes puede llegar.
Uno de los puntos que genera inquietud es el nuevo esquema de subsidios que envuelven los intereses sociales en la vida. Si antes la convocatoria del gobierno apoyo algo se consideraba un proceso administrativo con poco misterio, ahora el supuesto es más complejo, entre otros porque requieren obras que muchas veces son concluidas.
Como señala un banquero, “había una cierta fuente de pago, que tiene muchas personas que podrían calificar para un crédito hipotecario”. Es por ello que planteó al Gobierno un mecanismo alternativo que permita identificar a los beneficiarios desde un inicio.
Consultada al respecto, la ministra de Vivienda, Catalina Velasco, señaló que el panorama para los compradores de vivienda popular es positivo. El motivo no es sólo que este año ha habido recursos para 75.000 subvenciones, incluyendo subir las 23.000 que vienen a partir de 2022, hasta que el Plan de Desarrollo garantiza 50.000 anuales hasta 2026.
Por otro lado, un importante fabricante asegura que “ya tocamos fondo”. Siguiendo su punto de vista, a medida que la inflación sea más rápida en promedio, el Banco de la República tendrá que reducir el costo de sus fondos y esto hará que el financiamiento para una vivienda esté más disponible. Al final el ciclo se volverá alcista y podrá olvidar los pecados del tiempo.
Sin embargo, sin embargo, el viento se despejará a favor de lo que está tratando, es necesario hacer lo necesario para que lo que sucederá más tarde. En ese sentido, el resultado definitivo es “generar confianza entre el sector público y el privado”, dijo el presidente de Camacol, Guillermo Herrera. Está claramente deteriorado por la apertura económica y las exigencias de uno y otro trabajo.
Por el contrario, todos pagarán perdiendo. Por el lado del Gobierno, será imposible alcanzar la meta fijada de iniciar la construcción de un millón de viviendas en el presente cuatrienio, algo que requiere más herramientas para trabajar armónicamente, con un poco más de pragmatismo y un poco menos de ideología.
Además de eso, el sector privado enfrenta el riesgo de pérdidas considerables que podrían surgir en la ruptura de los segmentos más débiles de la cadena: las empresas relativamente más pequeñas que operan en las regiones. Sería una gran contradicción para la presente administración que la actividad esté más concentrada en unos cuantos edificadores y el nivel de competencia reducido.
Pero, sobre todo, los grandes damnificados serían los hogares colombianos. Las cifras muestran que el déficit habitacional es muy alto y que tenderá a aumentar más rápidamente si no se dan las condiciones para tener una buena oferta de casas y departamentosunido a una demanda vigorosa de muchos compradores potenciales.
Solo así podrás asegurarte de que el tablón de anuncios de estos últimos meses sea efímero. Ello exigió que exigiera un trabajo destinado a durar mucho tiempo: buenos cimientos y múltiples manos que ejercieron el oficio de manera coordinada, por lo que sus hijos como Gustavo Salazar y su propia casa acaben volviéndose realidad para la mayoría.
RICARDO ÁVILA
Especial para EL TIEMPO
En Twitter: @ravilapinto
